【2026年最新】東京23区の中古マンション価格と賃貸相場を徹底比較！50代から考える住まいのお金事情

住まい｜マンション相場｜50代の暮らし

2026年6月24日

「このまま賃貸に住み続けるべき？」「50代で中古マンションを買うのは遅い？」——東京23区に暮らす50代の女性にとって、住まいのお金の問題は切実なテーマです。

家賃を払い続けることへの不安、老後の住居費、そして中古マンション価格の高騰。調べれば調べるほど、何が正解なのかわからなくなりますよね。

この記事では、2026年現在の東京23区における中古マンション価格と賃貸相場を区ごとにわかりやすく整理し、50代女性が「買う」か「借り続ける」かを判断するためのヒントをお届けします。数字を見ながら、一緒に考えていきましょう。

2026年・東京23区の中古マンション価格はどうなっている？
東京23区の賃貸相場（2LDK〜3LDK）を区別に比較
「買う vs 借りる」50代女性のリアルなシミュレーション
50代で中古マンションを買うメリット・デメリット
狙い目はどこ？コスパの良いエリア5選
住宅ローンは50代でも組める？知っておきたい審査のポイント
まとめ：数字を味方にして、自分らしい住まい選びを

2026年・東京23区の中古マンション価格はどうなっている？

2026年6月現在、東京23区の中古マンション価格は依然として高水準が続いています。不動産経済研究所やレインズのデータをもとにすると、23区全体の中古マンション平均価格（70㎡換算）はおよそ6,500万〜7,500万円とされています。

ただし、区ごとの価格差は非常に大きいのが特徴です。以下に主要エリアの目安をまとめます。

【価格帯別】23区の中古マンション相場（70㎡・築15〜25年の目安）

1億円超クラス：港区・千代田区・渋谷区・中央区
7,000万〜9,000万円クラス：新宿区・目黒区・文京区・品川区・世田谷区
5,000万〜7,000万円クラス：豊島区・中野区・杉並区・大田区・台東区・江東区
3,500万〜5,000万円クラス：練馬区・板橋区・北区・荒川区・墨田区・葛飾区・江戸川区・足立区

注目すべきは、築20年前後の物件であれば都心でなくても3,000万円台から選択肢があるということ。50代からの購入を考えるなら、この価格帯が現実的なラインになります。

23区って一口に言っても、区によって倍くらい値段が違うんだね…。港区と足立区じゃ全然世界が違う！

koyuki

そうなの。だからこそ「どこに住みたいか」だけじゃなくて、「いくらなら無理なく買えるか」から逆算するのが大事だよ。

東京23区の賃貸相場（2LDK〜3LDK）を区別に比較

次に、賃貸の家賃相場を見てみましょう。50代女性が一人暮らしまたは夫婦二人で暮らす場合、2LDK〜3LDKの間取りが現実的です。2026年現在の賃貸相場は以下のとおりです。

【2LDK賃貸の月額家賃目安（管理費込み）】

20万円以上：港区・千代田区・渋谷区・中央区
15万〜20万円：新宿区・目黒区・品川区・文京区・世田谷区
12万〜15万円：豊島区・中野区・杉並区・大田区・台東区・江東区
9万〜12万円：練馬区・板橋区・北区・荒川区・墨田区・葛飾区・江戸川区・足立区

たとえば板橋区で2LDK・月額10万円の賃貸に住んでいる場合、年間の家賃は120万円。10年で1,200万円、20年なら2,400万円を住居費として支払い続けることになります。

「家賃がもったいない」と感じるのは自然なこと。しかし、購入にも管理費・修繕積立金・固定資産税がかかります。単純に「家賃＝損」とは言い切れない点に注意が必要です。

「買う vs 借りる」50代女性のリアルなシミュレーション

ここでは、具体的な数字でシミュレーションしてみましょう。

【ケース】板橋区・築20年・2LDK（55㎡）の場合

■ 購入する場合

物件価格：3,200万円
頭金：500万円 / 住宅ローン：2,700万円（金利1.5%・20年返済）
月々のローン返済：約13万円
管理費＋修繕積立金：約2.5万円/月
固定資産税：約10万円/年
月額トータル：約16.3万円
20年間の総支出：約3,920万円（＋頭金500万円＝約4,420万円）
ローン完済後は管理費等のみ（月約3.3万円）

■ 賃貸を続ける場合

月額家賃：11万円（管理費込み）
更新料：2年ごとに1ヶ月分
20年間の総支出：約2,750万円
ただし資産は残らず、家賃は生涯続く

20年間で比較すると購入のほうが支出は多いですが、ローン完済後は住居費が大幅に下がり、資産として手元に残るのが最大の違いです。逆に、賃貸は身軽さと初期費用の少なさが強みです。

結論は人それぞれですが、「70代・80代の家賃支払い」に不安を感じるなら、今のうちに購入を検討する価値は十分あります。

50代で中古マンションを買うメリット・デメリット

メリット

老後の住居費を大幅に削減できる
ローン完済後は管理費・修繕積立金のみ。月3〜4万円程度で住み続けられます。
「終の棲家」としての安心感
高齢になると賃貸の審査が厳しくなる現実があります。持ち家があれば住む場所の心配が減ります。
資産として子どもに残せる・売却できる
立地の良い中古マンションは、将来売却して老人ホームの費用に充てることも可能です。
リフォームが自由にできる
バリアフリー化や自分好みの内装変更など、賃貸ではできないカスタマイズが可能です。

デメリット

住宅ローンの返済期間が短くなる
50歳で購入すると、完済は70歳前後。定年後の返済計画が必須です。
修繕積立金の値上げリスク
築年数が経つほど大規模修繕が増え、積立金が上がる傾向があります。
流動性の低下
転勤や介護で引っ越しが必要になった場合、賃貸ほど気軽に動けません。
まとまった頭金が必要
諸費用も含めると物件価格の10〜15%程度は現金で用意したいところです。

メリットもデメリットもあるんだね…。高齢になると賃貸の審査が厳しくなるっていうのは知らなかった。ちょっと怖い。

koyuki

実際に80代で賃貸を借りようとして断られるケースもあるの。だからこそ50代のうちに「将来の住まい」を考えておくことが大切なんだよね。

狙い目はどこ？コスパの良いエリア5選

50代女性が中古マンション購入を検討するなら、「価格」「利便性」「生活環境」「将来の資産価値」のバランスが大切です。以下のエリアは、これらの条件を満たすコスパの良い選択肢です。

① 板橋区（成増・志村坂上エリア）

3,000万円台前半から2LDKが見つかる穴場エリア。都心へのアクセスも良く、商店街が充実していて日常の買い物に困りません。有楽町線・副都心線で池袋まで10分台。

② 北区（王子・赤羽エリア）

赤羽は「住みたい街ランキング」でも人気上昇中。3,500万〜4,500万円程度で築15〜20年の良質な物件が見つかります。京浜東北線・埼京線で都心へ直通。

③ 葛飾区（金町・亀有エリア）

23区内でも最もリーズナブルなエリアの一つ。2,500万〜3,500万円で3LDKも視野に入ります。再開発が進む金町駅周辺は今後の資産価値上昇も期待できます。

④ 墨田区（錦糸町・押上エリア）

スカイツリー効果で街の雰囲気が大きく変わったエリア。4,000万〜5,000万円台で駅近物件が見つかります。半蔵門線・総武線で都心アクセス抜群。

⑤ 練馬区（石神井公園・大泉学園エリア）

緑が多く落ち着いた住環境が魅力。3,500万〜4,500万円が中心価格帯。西武池袋線で池袋まで15分前後、副都心線直通で渋谷・横浜方面にもアクセスできます。

共通するポイントは「駅徒歩10分以内」を選ぶこと。将来の売却や賃貸転用を考えると、駅距離は資産価値に直結します。

住宅ローンは50代でも組める？知っておきたい審査のポイント

「50代で住宅ローンなんて通るの？」と不安に思う方は多いですが、結論から言うと50代でも住宅ローンは組めます。ただし、いくつかの条件があります。

50代の住宅ローン審査で重要なポイント

完済時年齢：多くの金融機関で上限は80歳。50歳なら最長30年ローンが可能ですが、定年後の返済を考えると15〜20年が現実的です。
年収と返済比率：年収に対するローン返済額の比率（返済比率）は25〜35%以内が目安。年収400万円なら、年間返済額100万〜140万円が上限の目安です。
健康状態：団体信用生命保険（団信）への加入が必須の金融機関がほとんど。持病がある場合はワイド団信を扱う銀行を選びましょう。
頭金の割合：頭金を多く入れるほど審査は通りやすくなります。物件価格の20〜30%を頭金にできると理想的です。